Dolda fel vid köp av fastighet

Publicerat i Svenska Magasinet:
Skatt & Juridik: Rättspraxis avseende inglasning av terrass - Svenska magasinet

En av de frågor som ofta väcker funderingar hos den som står inför att köpa en fastighet är vad som händer om fastigheten visar sig ha ett dolt fel. Vem ansvarar för felet och hur lång tid har man på sig att framställa ett krav?

Det bästa sättet att minska risken för sådana situationer är att genomföra en juridisk och teknisk due diligence, det vill säga en noggrann kontroll av fastigheten innan köpet.

När det gäller den juridiska due diligence kan vi inte nog betona vikten av att anlita en erfaren och kompetent advokat som kan ge råd till såväl potentiella köpare som säljare vid en så betydande affär som ett fastighetsköp. Detta kan hjälpa köparen att identifiera eventuella problem som kan påverka fastigheten, såsom utmätningar, inteckningar, belastningar och andra juridiska förhållanden. Detta bör kompletteras med en teknisk due diligence, där fastighetens fysiska skick kontrolleras.

Men vad händer om man trots noggranna kontroller upptäcker ett fel först efter köpet?

För att besvara denna fråga måste vi utgå från den spanska civillagen, Código Civil (nedan ”CC”). I artiklarna 1.484 och följande finns bestämmelser om säljarens ansvar för dolda fel.

Artikel 1.484 CC anger att

1. Säljaren ansvarar för dolda fel i den sålda egendomen om felen gör egendomen olämplig för det ändamål som den är avsedd för, eller om de minskar användningen på ett sådant sätt att köparen, om han eller hon hade känt till felen, inte skulle ha köpt egendomen eller skulle ha betalat ett lägre pris. Säljaren ansvarar däremot inte för fel som är uppenbara eller som köparen borde ha kunnat upptäcka. Inte heller ansvarar säljaren för fel som inte är uppenbara om köparen är en fackman som på grund av sin yrkeskunskap borde ha kunnat upptäcka dem.

Säljaren ansvarar alltså för att avhjälpa eller kompensera för sådana fel, förutsatt att de gör egendomen olämplig för dess avsedda användning eller minskar användningen på ett sådant sätt att köparen skulle ha betalat ett lägre pris. Säljaren ansvarar däremot inte för uppenbara fel, vilket återigen visar vikten av en ordentlig due diligence. Köparen kan välja mellan att frånträda avtalet och få ersättning för de kostnader som betalats, eller att begära en proportionell nedsättning av köpeskillingen med hänsyn till felet.

Tidsfristen för att väcka talan är sex månader från det att den sålda egendomen överlämnades. Det är viktigt att känna till att detta är en så kallad caducidad-frist och inte en preskriptionstid. Fristen kan därför inte avbrytas eller suspenderas genom utomrättsliga krav. Den spanska Högsta domstolen har också fastslagit att sexmånadersfristen för talan om dolda fel är en caducidad-frist.

Avslutningsvis är det bäst att, i den mån det är möjligt, minska riskerna genom att genomföra en juridisk och teknisk due diligence. Om ett dolt fel ändå upptäcks är det lämpligt att ta hjälp av ett erfaret juridiskt ombud som kan ge råd och vägledning om hur man bör agera, eftersom säljarens ansvar för dolda fel kan vara mer komplicerat än det först kan verka.