Marbella lanserar ny generalplan: Vad du behöver veta innan du köper

Även om det kan vara svårt att tro, har det krävts nästan fyrtio år för att Marbella äntligen ska få en ny stadsplan (plan urbanístico). Den 18 september 2026 godkände kommunen slutgiltigt sin nya kommunala generalplan (Plan General de Ordenación Municipal – PGOM). Enligt kommunen är detta dessutom den första generalplanen i hela Andalusien som anpassats till den nya regionala marklagen (i folkmun känd som ”LISTA”).

A priori är detta en mycket god nyhet för alla som vill köpa fastighet i Marbella, men det innebär för den sakens skull inte att allt är löst över en natt. Under en period framöver kommer vi i kommunen att befinna oss i en övergångsfas där både gamla och nya regler gäller parallellt. För att klargöra situationen går vi i denna artikel igenom hur situationen sett ut, var vi befinner oss just nu och vad vi rekommenderar att man kontrollerar före varje avtalsskrivning.

En återblick: Varför den nya generalplanen är så viktig

För att förstå dagens situation och betydelsen av denna milstolpe måste vi titta tillbaka i tiden. Rent juridiskt var den senaste helt giltiga generalplanen för Marbella den som godkändes 1986 (vars bestämmelser för övrigt inte publicerades officiellt förrän år 2000). Under de följande decennierna beviljades ett stort antal bygglov som inte respekterade den planen, och en stor del av det Marbella vi ser i dag byggdes på det sättet.

År 2010 godkände Andalusiens regionalstyrelse (Junta de Andalucía) en ny generalplan som var tänkt att skapa ordning och ”normalisera” dessa byggnationer. Under några år framstod detta som lösningen, och många köpare förvärvade bostäder i god tro utifrån denna plan.

I oktober 2015 upphävde dock Spanska Högsta Domstolen (Tribunal Supremo) 2010 års plan i sin helhet. Domstolen bedömde bland annat att en stadsplan inte kan användas för att i efterhand legalisera olovliga byggnationer, samt att miljökonsekvensbeskrivningen och den ekonomiska hållbarhetsstudien var otillräckliga. Marbella föll därmed omedelbart tillbaka på 1986 års plan, vilket återigen försatte många fastigheter i en osäker juridisk och stadsplaneringsmässig situation.

Sedan dess har staden fungerat utifrån en fyra decennier gammal plan, som visserligen anpassades något 2018, men som var uppenbart otillräcklig.

Den nya generalplanen (PGOM) för 2026 är försöket att definitivt stänga detta kapitel. Den kommer dessutom med erfarenheten från 2010 i färskt minne: handläggningen har varit lång, med ett stort antal sektorsrapporter och en komplett miljöutvärdering.

Har planen trätt i kraft ännu?

Även om planen är godkänd har den ännu inte börjat tillämpas. Det återstår ett sista steg: att beslut och stadsplanebestämmelser publiceras i den officiella provinstidningen i Málaga (Boletín Oficial de la Provincia de Málaga – BOPMA). Planen förväntas träda i kraft dagen efter denna publicering, vilket i skrivande stund ännu inte har skett.

Under tiden kommer alla bygglov och kommunala utlåtanden att fortsätta att hanteras enligt de gamla reglerna. Det är viktigt att ha detta i åtanke om du står i begrepp att skriva under ett avtal.

Det finns ytterligare en detalj som är viktig att känna till: i samband med publiceringen öppnas den lagstadgade tidsfristen för att överklaga planen i domstol. Med tanke på vad som hände 2015 är det klokt att noga följa om några överklaganden lämnas in och mot vilka delar av planen de i så fall riktar sig.

Den ”stora” och den ”lilla” planen

Med den nya andalusiska marklagen delas den gamla generalplanen upp i två delar. Ett enkelt sätt att förstå uppdelningen är följande:

·       PGOM (stadsplanen): Det övergripande strukturella dokumentet för staden. Det avgör vilken mark som är stadsplanerad mark (suelo urbano) respektive landsbygdsmark (suelo rústico), var staden ska växa samt var större infrastrukturer, parker och offentliga anläggningar ska placeras.

·       POU (Plan de Ordenación Urbana): Detaljplanen för varje enskilt område/kvarter. Den slår fast hur många kvadratmeter som får byggas, antal våningar, avstånd till gata och vad fastigheten får användas till.

Marbella har nu godkänt den första delen (det vill säga den övergripande generalplanen PGOM), men detaljplanen (POU) är fortfarande under handläggning och saknar än så länge ett spikat datum för godkännande. Fram tills dess styrs detaljerna för en stor del av den stadsplanerade marken – i enlighet med vad PGOM själv föreskriver – fortfarande av bestämmelserna från 1986 års plan.

I praktiken innebär detta att man under övergångsperioden måste analysera den nya planen, detaljreglerna från 1986 samt vad den framtida POU-planen indikerar samtidigt. Det är inte en omöjlig uppgift, men det kräver att man granskar stadsplanesituationen för varje enskild fastighet noggrant.

Samtidigt öppnar detta upp för en intressant möjlighet: enligt kommunen kommer man inom vissa specifika områden att kunna agera utan att behöva vänta in den framtida POU-planen. Om den fastighet eller mark som investeraren eller köparen är intresserad av ligger inom ett sådant område kan tidsramarna förkortas betydligt – detta är dock något som måste kontrolleras från fall till fall.

Vad förändras med den nya planen?

Planen satsar på ett större och mer strukturerat Marbella: den omdefinierar vad som är stadsplanerad mark och vad som är landsbygdsmark, innehåller ett särskilt kapitel om bostadsförsörjning och erbjuder, enligt kommunen, en grund för att ordna upp situationen för de bostäder som tidigare hamnat utanför stadsplanen.

Dessa nyheter bör dock läsas med viss försiktighet:

·       Mer stadsplanerad mark innebär inte att det går att bygga i morgon: Nya utbyggnadsområden måste fortfarande genomgå detaljplanering, fördelning av exploateringskostnader och faktiska markarbeten.

·       Planen legaliserar inte olovliga bostäder automatiskt: Den ger ett ramverk för att kunna reglera dem, men varje enskilt fall måste lösas genom sin specifika process. Om du köper en berörd bostad är det den specifika fastighetens situation som räknas.

·       Landsbygdsmark (suelo rústico) har sina egna regler: Om du är intresserad av en tomt eller en fristående villa på landet bör du noggrant kontrollera vad planen tillåter i just det området.

Råd till dig som ska köpa under de kommande månaderna

Grundregeln är enkel: i Marbella måste nu – mer än någonsin – varje fastighet granskas individuellt. Det som gäller för grannens villa behöver inte nödvändigtvis gälla för din.

Om du ska köpa en bostad rekommenderar vi därför följande grundläggande kontroller:

·       Nöj dig inte enbart med en Nota Simple: Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) visar vem som äger fastigheten och vilka inteckningar som finns, men inte om huset är korrekt stadsplanerat. För det krävs ett kommunalt intyg eller en oberoende stadsplaneanalys.

·       Fråga hur och när fastigheten byggdes: Om bostaden uppfördes med ett bygglov från 1990-talet eller under 2010 års plan bör du kontrollera vilken juridisk status den har fått i dag.

·       Skydda dina inbetalda pengar: I reservations- eller handpenningsavtalet (contrato de arras) bör det föras in en klausul som ger dig rätt att få pengarna tillbaka om den juridiska/stadsplanemässiga granskningen inte visar förväntat resultat. Det är en enkel försiktighetsåtgärd som sparar mycket bekymmer.

·       Granska äldre värderingar: Om en värdering eller ett priserbjudande gjordes innan den nya planen godkändes kan det hända att den inte längre speglar den faktiska verkligheten.

Om du ska köpa mark eller utveckla ett projekt:

·       Begär en komplett stadsplaneanalys innan du binder dig: Den måste täcka den nya planen, de regler från 1986 som fortfarande tillämpas samt vad som förväntas av den framtida POU-planen.

·       Kontrollera om marken kan exploateras utan att vänta på POU: Detta påverkar tidsramarna direkt och därmed även priset.

·       Beakta eventuella reserverade kvoter för subventionerade bostäder (vivienda protegida/asequible): Om detta påverkar området minskar det den yta som kan byggas till marknadspris, vilket direkt påverkar markens värde.

·       Koppla prissättningen till milstolpar: I avsiktsförklaringar (LOI) eller köpoptionsavtal är det rimligt att villkora delbetalningar eller slutgiltig lagfart till att planen träder i kraft eller att nödvändiga tillstånd beviljas.

Om du redan skrivit på ett avtal före godkännandet finns det ingen anledning till panik, men det är väl värt att gå igenom avtalet igen. Kontrollera vad det säger om fastighetens stadsplanemässiga status och vad som händer om förutsättningarna ändras före lagfart (escritura). Om finansieringen fortfarande pågår bör du räkna med att banken kan komma att begära mer stadsplanedokumentation än vanligt.

Sammanfattningsvis: En mycket god nyhet

Den nya generalplanen är – med de för- och nackdelar som alla nyheter för med sig – den bästa stadsplanenyheten Marbella har haft på mycket länge. Den sätter punkt för elva års osäkerhet efter att 2010 års plan upphävdes och öppnar ett nytt kapitel för staden.

Med det sagt kommer den närmaste tiden att vara en övergångsperiod för alla inblandade parter. Den nya generalplanen innebär ett viktigt steg i Marbellas stadsplanering. Under övergångsperioden är det dock fortsatt viktigt att bedöma varje fastighet utifrån dess specifika juridiska och stadsplanemässiga förutsättningar. En noggrann granskning före köpet kan bidra till att identifiera risker och skapa bättre förutsättningar för ett välgrundat beslut.

Om du funderar på att köpa, sälja eller investera i Marbella kan en inledande stadsplaneanalys hjälpa dig att identifiera risker, säkerställa fastighetens faktiska möjligheter och förhandla med större trygghet innan du binder dig ekonomiskt.

Denna artikel är enbart av informativ karaktär och utgör inte juridisk rådgivning. Den reflekterar situationen vid publiceringstillfället.