Kan renoveringen sänka skatten vid försäljning?
Vid många tillfällen överväger icke-residenta fysiska personer som har köpt en fastighet i Spanien att sälja den efter en tid. När beskattningen av överlåtelsen analyseras uppkommer alltid frågan om det är möjligt att inkludera de investeringar eller förbättringar som har gjorts i fastigheten i anskaffningsvärdet för att sänka kapitalvinstskatten.
Publicerad i Svenska Magasinet:
https://svenskamagasinet.nu/nyheter/skatt-juridik-kan-renoveringen-sanka-skatten-vid-forsaljning/
Att besvara denna fråga är dock inte alltid enkelt, eftersom lagstiftningen om Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) inte innehåller någon tydlig definition av vad som ska anses vara investeringar eller förbättringar.
Artikel 13 i förordningen till IRPF definierar reparations- och underhållskostnader som sådana utgifter som regelbundet uppkommer i syfte att bibehålla den normala användningen av materiella tillgångar, såsom målning, putsning eller reparation av installationer, samt utbyte av komponenter som värmesystem, hissar eller säkerhetsdörrar, utan att närmare definiera vad som kan betraktas som förbättringar.
För att skilja mellan de kostnader som får läggas till anskaffningsvärdet – det vill säga sådana som klassificeras som förbättringar – och de som betraktas som reparations- och underhållskostnader, vilka inte ger rätt att höja fastighetens anskaffningsvärde, måste man vända sig till förhandsbesked från Dirección General de Tributos samt till de domar som olika domstolar hittills har meddelat i denna fråga.
En dom från Tribunal Superior de Justicia de Madrid av den 16 december 2019 har ingående analyserat skillnaden mellan förbättringar och reparationsarbeten och dragit följande slutsatser mot bakgrund av praxis från Tribunal Supremo:
· Klassificeringen av vissa arbeten som förbättring eller reparation är osäker och svår, eftersom den beror på flera faktorer.
· Generellt anses underhålls- eller reparationskostnader vara sådana som syftar till att hålla fastigheten i normalt bruksskick, förebygga skador eller åtgärda uppkomna skador, förutsatt att de inte medför en förändring av byggnadens struktur, utformning eller bostadsyta.
· En förbättring utgör däremot ”tillägg av strukturella element eller brukselement som innebär ett högre anskaffningsvärde, eftersom de införlivas i fastigheten som ytterligare en beståndsdel”.
Det är dock viktigt, vilket även domstolen i Madrid framhåller, att beakta den faktiska omständigheten i varje enskilt fall. Detta kräver en betydande bevisinsats från den skattskyldige, på vilken bevisbördan vilar, eftersom det är denne som gör gällande sin rätt att öka anskaffningsvärdet på den överlåtna fastigheten (artikel 105 i den allmänna skattelagen, Ley General Tributaria). För detta ändamål måste fakturor avseende investeringarna eller kostnaderna uppvisas, och om dessa inte är tillräckligt tydliga bör ytterligare bevisning ges in, såsom tekniska utlåtanden, fotografier av fastighetens skick före investeringen eller kostnaden etc.
Sammanfattningsvis, och i enlighet med nämnd rättspraxis, är underhålls- och reparationskostnader avsedda att bevara fastighetens nyttjandetid eller användningsförmåga, medan kostnader för utbyggnad och förbättring innebär en faktisk förbättring eller utvidgning av fastigheten, antingen genom en ökning av dess kapacitet eller beboelighet eller genom en förlängning av dess ekonomiska livslängd. Dessa senare ska beaktas vid beräkningen av fastighetens anskaffningsvärde. Bevisbördan ligger på den skattskyldige, som måste kunna styrka utgifterna med fakturor och vid behov kompletterande dokumentation. En noggrann dokumentation är därför central för att säkerställa korrekt skattemässig behandling.