Rättspraxis avseende inglasning av terrass
Domstolen i Málaga tvingar en fastighetsägare att riva inglasningen på terrassen och kräver även tillstånd från samfällighetsföreningen.
Publicerat i Svenska Magasinet:
Skatt & Juridik: Rättspraxis avseende inglasning av terrass - Svenska magasinet
Av Julio Reyes Benítez, spansk advokat, GONVEL & KAMPH
Provinsdomstolen i Málaga meddelade i mars 2025 en dom som klargör de juridiska begränsningarna för inglasning av terrasser med vik- och skjutbara glaspartier, en lösning som blivit alltmer populär tack vare sin diskreta och funktionella design. I det aktuella avgörandet åläggs en fastighetsägare i Marbella att i sin helhet demontera en terrassinglasning som installerats utan tillstånd från samfällighetsföreningen samt att återställa terrassen till sitt ursprungliga skick. Domen belyser den återkommande intressekonflikten mellan den enskilde bostadsägarens rätt att använda och förbättra sin bostad och behovet av att skydda byggnadens gemensamma estetik och arkitektoniska helhetsintryck, vilket regleras inom ramen för bostäder i samfällighetsföreningar.
Domstolsärendet kan sammanfattas enligt följande:
1. En bostadsägare installerade en terrassinglasning med fällbara glasrutor på sin privata terrass utan att inhämta tillstånd från föreningen.
2. Föreningen valde att väcka talan mot ägaren med hänvisning till att åtgärden innebar en förändring av fasaden, som utgör en gemensam del av fastigheten, och att byggnadens estetiska enhetlighet därmed rubbades. I första instans gav tingsrätten nr 6 i Marbella fastighetsägaren rätt. Domstolen bedömde att den visuella påverkan var begränsad, eftersom inglasningen bestod av glas utan synliga ramar, var demonterbar och inte ökade bostadens boyta. Åtgärden ansågs dessutom ge skydd mot väder och vind utan att medföra några betydande nackdelar. Tingsrätten hänvisade även till behovet av att anpassa rättspraxis till teknisk utveckling och förändrade sociala förhållanden.
3. Samfällighetsföreningen överklagade emellertid domen och provinsdomstolen valde att upphäva tingsrättens avgörande. I sin dom slog provinsdomstolen fast att terrassen utgör en integrerad del av byggnadens fasad och att varje form av inbyggnad – även om den är genomskinlig, flyttbar eller tillverkad av lätta material – innebär en förändring av fastighetens yttre utseende, estetik och arkitektoniska karaktär.
Den rättsliga grunden för domstolens bedömning återfinns i Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) i dess nuvarande lydelse:
• Artikel 7: Tillåter ändring av privata delar av en bostad, förutsatt att åtgärderna inte påverkar byggnadens säkerhet, allmänna struktur, utformning eller yttre skick och inte heller inkräktar på andra ägares rättigheter. Bestämmelserna kräver dessutom att föreningen informeras i förväg. Det är samtidigt uttryckligen förbjudet att ändra gemensamma delar utan föreningens samtycke.
• Artikel 17: Reglerar vilka röstmajoriteter som krävs för olika typer av beslut inom föreningen. För ändringar av gemensamma delar som varken påverkar äganderätten eller byggnadens yttre utformningen krävs en kvalificerad majoritet om tre femtedelar (3/5) av både ägarna och andelstalen. När en åtgärd däremot innebär en väsentlig förändring av fasaden eller byggnadens yttre – såsom i det aktuella fallet – hänvisar såväl rättspraxis som den aktuella domen till kravet på enhällighet enligt artikel 17.6. Skälet är att åtgärden anses påverka fastighetens grundläggande utformning och dess urkundshandlingar.
Provinsdomstolen klargör vidare att det saknar avgörande betydelse om ingreppet är av begränsad omfattning eller tekniskt sett demonterbart. Alla åtgärder som innebär en förändring av fasaden kräver ett enhälligt beslut från samtliga ägare som tillsammans representerar samtliga andelar. Att bortse från detta likställs med att agera på egen hand, vilket kan leda till krav på att återställa byggnaden till dess ursprungliga skick samt att den berörda ägaren åläggs att stå för rättegångskostnaderna.
Sammanfattningsvis krävs följande för att en bostadsägare lagligen ska kunna glasa in sin terrass:
Professionell rådgivning, exempelvis från advokat samt arkitekt eller byggnadsingenjör, för att bedöma om åtgärden är genomförbar och för att ta fram nödvändig dokumentation.
Samtycke från samtliga ägare, som tillsammans representerar samtliga andelar i samfällighetsföreningen.
Bygglov eller bygganmälan från kommunen, beroende på åtgärdens omfattning och de lokala byggbestämmelser som gäller i respektive kommun.